Những rủi ro khi mua đất nền dự án

Lo ngại của Sở TN&MT không phải là không có cơ sở do thực tế đã xảy ra. Có một căn nhà ở đường Nguyễn Hữu Cầu (phường Tân Định, quận 1) được cấp GCN cho bà H. và bà LH vào năm 2009. Năm 2010, bà LH dùng GCN trên giao cho một người để vay tiền. Do giao dịch cá nhân nên hai bên không đăng ký thế chấp. Sau đó, bà LH không trả tiền nên người cho vay khởi kiện.

nhung-rui-ro-khi-mua-dat-nen-du

“Có vướng mắc trong quy định không thu hồi giấy chứng nhận (GCN) đã cấp trái pháp luật nếu người được cấp đã chuyển nhượng tài sản cho người khác. Theo đó, việc xử lý hậu quả chưa được hướng dẫn và coi chừng luật bị lách gây hậu quả mà Nhà nước phải xử lý”. Mới đây, trong báo cáo với Bộ TN&MT sau hai năm thực hiện Luật Đất đai 2013, Sở TN&MT TP.HCM đã nêu vấn đề trên.

Đã chuyển nhượng thì không bị thu hồi

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014, GCN cấp trái pháp luật, cụ thể là cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng diện tích, không đủ điều kiện, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc đất sẽ bị thu hồi. Chỉ trừ trường hợp người được cấp giấy đã chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai. Đồng nghĩa trường hợp GCN đã cấp tuy trái pháp luật nhưng người được cấp đã chuyển nhượng tài sản thì không thu hồi GCN của người nhận chuyển nhượng.

Quy định trên gây băn khoăn cho các cơ quan cấp giấy. Sở TN&MT TP.HCM cho hay việc xử lý thiệt hại trong trường hợp trên chưa được hướng dẫn. Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43 yêu cầu việc giải quyết thiệt hại khi GCN cấp sai nhưng không thu hồi do đã chuyển nhượng sẽ “thực hiện theo quyết định hoặc bản án của tòa án”. Người có hành vi vi phạm dẫn đến việc cấp GCN trái pháp luật bị xử lý theo quy định tại các điều 206, 207 Luật Đất đai. Theo đó, tùy tính chất, mức độ mà bị phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Theo Sở, trên thực tế tòa án chỉ tuyên GCN được cấp đúng hay không đúng quy định mà không đề cập đến xử lý thiệt hại và hậu quả phát sinh. Do đó, Sở kiến nghị Bộ có hướng dẫn cách xử lý đối với GCN và những hậu quả phát sinh do không thu hồi GCN cấp trái pháp luật vì đã chuyển nhượng theo quy định mới nói trên. Bên cạnh đó, Sở cũng bày tỏ sự lo ngại về tình huống “người được cấp GCN sai vẫn có thể thực hiện chuyển quyền và phát sinh hậu quả mà Nhà nước phải giải quyết”.

“Có dấu hiệu tẩu tán” vẫn không làm gì được

Lo ngại của Sở TN&MT không phải là không có cơ sở do thực tế đã xảy ra. Có một căn nhà ở đường Nguyễn Hữu Cầu (phường Tân Định, quận 1) được cấp GCN cho bà H. và bà LH vào năm 2009. Năm 2010, bà LH dùng GCN trên giao cho một người để vay tiền. Do giao dịch cá nhân nên hai bên không đăng ký thế chấp. Sau đó, bà LH không trả tiền nên người cho vay khởi kiện.

Trong lúc tòa án đang thụ lý, bà LH lại có đơn cớ mất và đề nghị cấp lại GCN cho căn nhà trên. Bà cam kết về việc bị thất lạc GCN cũ và chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu có gì gian dối. Năm 2013, UBND quận 1 cấp GCN mới cho bà H. và bà LH như nội dung cũ, hủy bỏ GCN cũ. Liền sau đó, bà LH bán toàn bộ phần sở hữu sử dụng cho bà H. Bà H. được đăng bộ sang tên căn nhà trên.

Theo báo cáo, UBND quận 1 nhìn nhận việc cấp GCN mới cho bà H. và bà LH là không đúng quy định. Tuy nhiên, để xử lý thì Sở TN&MT cho hay căn cứ theo Nghị định 43 hướng dẫn Luật Đất đai 2013, trường hợp này không thể thu hồi GCN đã cấp trái pháp luật do người được cấp đã chuyển nhượng tài sản…

Sau đó, UBND quận 1 có văn bản kiến nghị TP cho phép quận hướng dẫn người cho vay khởi kiện bà LH ra tòa đề nghị tuyên vô hiệu với hợp đồng mua bán một phần nhà giữa bà LH cho bà H. do đây là giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ. Đồng thời cũng đề nghị chuyển hồ sơ cho cơ quan điều tra để làm rõ hành vi của bà LH có dấu hiệu hình sự tẩu tán tài sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ.

Hiện đề xuất này đã được TP đồng ý.

“Chủ trương của Luật Đất đai không thu hồi GCN khi đã chuyển nhượng là đúng đắn và phù hợp để bảo vệ quyền lợi người mua ngay tình. Thực tế, có những trường hợp cá biệt phát sinh nên phải có hướng xử lý cụ thể” – ông Lưu Trung Hòa, Phó Chủ tịch UBND quận 1 (TP.HCM), nhận xét.